各镇人民政府(街道办事处、开发区管委会)，区政府各部门(单位)：
为满足居民日益增长的物业管理服务需求，有效破解我区物业服务业发展瓶颈，推动我区物业服务业高质量发展，根据《绍兴市人民政府办公室关于推进物业服务业高质量发展的实施意见》(绍政办发〔2023〕42号)，结合我区实际，经区政府同意，制定本实施意见。
一、指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心，推动物业服务与基层社会治理深度融合，助推基层治理能力提升;优化物业市场营商环境，培育培优物业企业市场主体，全面提升我区物业行业整体发展水平，形成与“国际纺都、杭绍星城”相适应的物业行业发展新格局，为奋力打造共同富裕和中国式现代化县域样板提供更为坚实的基础。
二、总体目标
到2027年底，全区物业行业体制机制更加完善，物业行业整体服务水平明显提高，住宅小区专业物业服务覆盖率达到98%以上。三方协同治理成效不断显现，群众对物业服务满意度明显提高，力争每年创建省级“红色物业”项目6个以上，市级“清廉物业”小区4个以上、市级物业管理优秀住宅小区(大厦)3个以上、市级美好家园2个以上，每年评选出30个左右的区级优秀物业小区和十佳业委会。行业市场环境不断优化，物业服务企业综合实力明显增强，力争每年打造1家AAA级物业服务企业、3家A级以上物业服务企业。培育年营业收入5000万元以上的物业服务企业2家，年营业收入3000万元以上的物业服务企业5家，着力打造“柯桥物业品牌”。
三、主要任务
(一)推动融入基层社会治理体系。
1. 压实属地管理责任。压实镇(街道)物业管理主体责任，加快落实镇(街道)开展物业管理活动的人员配置和经费保障。镇(街道)要建立健全居住社区综合治理工作制度，指导开展物业服务质量评价，探索建立业委会成员年度考核评价机制，考核结果向全体业主公布。坚持新时代“枫桥经验”，研究建立物业纠纷多元化解机制，推动矛盾纠纷源头预防和前端化解。积极推进“红色物业”培育。
2. 构建共建共治共享格局。各镇(街道)要建立健全物业管理会商机制，定期研究解决难点问题。建立社区、业委会、物业服务企业三方协同机制，制定三方协同共治指导意见。镇(街道)要调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻社区单位的积极性，共同参与居住社区治理。要引导物业服务企业积极参与社区文明创建、清洁城市“410行动”、垃圾分类、治安管理、防汛抗灾等基层治理及公共服务，形成社区治理合力。镇(街道)委托物业服务企业承担公共服务的，应当向物业服务企业支付相应费用。
3. 全域推进“清廉物业”建设。区建设局要聚焦住宅小区“人、钱、物、权”四要素，持续抓好“清廉物业小区”创建，按照服务内容、资金使用、物业用房“三公开”，重大事项决策、业委会选举、物业企业选聘“三透明”，企业服务、业委会履职、公共收益账目“三监督”标准，以点带面，辐射引领，形成全域创建“清廉物业”格局。
(二)强化物业服务市场监管体系。
1. 完善物业项目招投标机制。完善物业服务招标投标制度，鼓励镇(街道)介入物业管理项目招投标全过程监管，指导业委会采用依法招标或者协议的方式选聘物业服务企业。发挥物业管理专家库作用，提倡采用评定分离评标方式选择物业服务企业。
2. 加强物业服务收费管理。区发改局要会同区建设局定期发布或调整物业服务项目成本信息和计价规则，区物业服务行业协会要协助主管部门做好相关工作，倡导物业服务企业定期公开在管项目收支概况(即企业“小账”)，促进形成“质价相符、按质论价、优质优价”的物业服务市场机制。
3. 加强物业服务事前事中事后监管。事前，镇(街道)和区建设局要指导开展物业项目交付承接查验，监督建设单位邀请业主参与共用部位、共用设施设备的验收;事中，区建设局要强化物业服务合同备案管理;事后，建设、市场监管、综合执法、消防救援等部门要定期开展联合检查，对发现问题拒不整改的物业服务企业，约谈相关负责人。
4. 强化信用等级管理及应用。区建设局要根据物业服务企业的合同履行、投诉处理和镇(街道)、社区及有关部门的日常监管等情况，开展企业信用等级评价活动，定期公开评价结果。实行信用分级分类管理，逐步将企业信用状况与项目招投标、业主大会选(续)聘物业服务企业、政府采购、示范评价等进行关联，进一步加强行业诚信体系建设，形成“失信惩戒、守信激励”的行业风气。
5. 强化执法环境建设。切实落实《柯桥区“三改一拆”工作领导小组办公室关于印发进一步加强柯桥区控新拆违工作实施意见的通知》(绍柯改拆办〔2024〕2号)，全面推进执法进小区，加强物业服务企业履职，对业主违规装修、违法搭建、消防通道堵塞等行为，要及时劝阻并上报，形成“小区吹哨、社区接报、部门报到”常态化工作机制。相关部门要强化物业纠纷源头预防和多元化解，构建人民调解、行业调解、行政调解、司法调解的多元解纷大格局。要加强与法院的沟通协作，通过共享法庭、巡回审判等方式开展调解指导、普法宣传，推进物业纠纷诉源治理。
(三)全面构建业委会良性运营体系。
1. 提高业委会组建率。各镇(街道)要指导督促符合条件的住宅小区按照“应建尽建”的原则成立业主大会和业主委员会，加强对业主委员会的人选推荐和指导把关，对业委会成员人选进行全过程把关，提高业委会成员中党员比例。区建设局和镇(街道)要加强对业委会成员岗前法律法规和业务培训，提高业委会依法依规履职能力。到2024年底全区住宅小区业委会(物管委)组建率达到95%以上、红色业委会占比达80%以上，2027年基本实现应建尽建。
2. 规范业委会运行。严格执行业主大会决议，推动业主大会建立业委会换届审计、重大事项事前审议、公共收益支取审批等制度，以制度规范业委会日常运行。业委会要定期参加社区、业委会、物业服务企业三方会议，研究讨论小区管理服务事宜。
3. 加强业委会监管。业委会应定期向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权，违反业主大会议事规则或未经业主大会会议和业主委员会会议通过作出的决定，镇(街道)应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。镇(街道)要加强物业管理区域资产和资金监管，探索推行业委会账户由社区监管机制，开展公共收益“三年一轮审”工作。
(四)全面创新物业服务多元化产业体系。
1. 推行“多类型”物业服务模式。针对不同物业项目，面向差异化服务群体，鼓励物业服务企业尝试相匹配的运营模式。老旧小区可开展物业服务企业与镇(街道)合作推行托底式、包干式服务;普通商品房可根据居民需求推行“菜单式”服务;高端商品房可试行科技赋能智能化服务;业委会良性运行的小区可引导公开透明的居民自治服务。各镇(街道)可探索物业服务企业通过“先尝后买”方式进驻住宅小区，逐步培养居民“花钱买服务”意识。
2. 推广“大物业”服务模式。整合规模较小、距离适当的无物业、独栋房屋、开放式小区，依法合并规整周边市政道路、背街小巷，延伸公共市政服务，形成“大物业”管理范围。可通过镇(街道)兜底资源购买服务与无物业小区“肥瘦搭配”、整合公共服务资源实施城市运营、结合旧改引入社会资本实现“投建管”一体化等模式，推动“破、小、散”住宅小区物业管理全覆盖。挖掘盘活社区闲置资源，因地制宜完善养老、托育、助餐、停车管理、充电设施、智能快件箱等公共服务配套设施，收益反哺“大物业”管理单位，实现“自我造血”可持续良性运转。
3. 探索培育“城市服务运营商”。做大做强物业服务企业，支持物业服务企业兼并重组，推动物业服务规模化、品牌化。发挥行业品牌优势、国有企业资源优势，尝试民企与国企成立股权合作模式的项目公司，扩大物业服务领域，从围墙内的物业服务向围墙外的绿化养护、环卫保洁、市政维修、公共车位管理、社区资产管理、网格管理延伸，从基础的物业服务向养老、托幼、家政、代办跑腿、房产经纪等服务领域延伸，实现供营互补，促进企业从单一的物业服务经营向“城市运营服务”拓展。
(五)全面改善物业服务业营商环境体系。
1. 加大政府扶持力度。要加大拆迁安置小区和老旧小区物业管理扶持力度，对主动承接拆迁安置小区和老旧小区管理的物业服务企业，按照奖补形式，适当给予补贴，并在各类评比中予以适当倾斜。区发改局、财政局要将物业服务业纳入“1+9”政策体系中的加快现代服务业高质量发展政策系统，对评为A级及以上信用等级、获得省市级“红色物业”“美好家园”“清廉物业”和优秀住宅小区(大厦)等示范项目的物业服务企业给予奖励，区财政要予以资金保障。
2. 加强人才队伍培养。区人力社保局要会同区建设局、物业服务行业协会组织开展物业服务职业技能竞赛，开展物业从业人员、消防设施操作等职责技能培训及技能等级认定工作，提高从业人员技能水平;鼓励校企合作，通过委培、校园招聘等方式引入高技能人才和专业技术人才。区建设局要定期组织开展“最美物业人”“最美业委会”选树活动，增强从业人员荣誉感和归属感。
四、保障措施
(一)加强组织领导。区物业管理工作领导小组办公室要发挥好牵头抓总作用，切实加强组织领导，要把物业服务业高质量发展工作纳入区对镇(街道、开发区)、机关部门(垂直单位)综合考核，确保各项工作落地见效。各镇(街道)、相关部门要高度重视物业服务业高质量发展工作，全力推进物业服务经济增长与服务民生工作。
(二)加强要素保障。各镇(街道)、相关部门要把物业服务业高质量发展工作作为保障和改善民生、创新基层社会治理的重要举措，切实强化人力、物力、财力等要素保障，在打造企业发展“硬环境”和“软环境”上出真招见实效。
(三)加强责任落实。各镇(街道)、相关部门要强化工作协同，深入贯彻落实《绍兴市物业管理条例》，积极主动履行职责(职责分工详见附件)，推动物业服务业扶持发展政策落地落实，全面提升物业服务水平。
本《实施意见》自2024年6月15日起施行。
绍兴市柯桥区人民政府办公室
2024年5月14日
